2025. 11. 25. 16:48ㆍ생활
최근 무주택자들이 15년 동안 내 집 마련의 꿈을 꾸고 청약 가점 만점에 가까운 점수를 쌓아왔는데 연거푸 청약에서 고배를 마셨다고 합니다.
흔히 '로또 청약'이라고 불릴 정도로 당첨되기 어려운 청약, 높은 가점조차 소용없는 경쟁 속에서 희망이 꺾이게 되는 이유는 뭔지, 그렇다면 당첨 가능성이 있는지, 주택 시장의 핵심 내용을 알아보고자 합니다.
1. 15년 무주택자 청약 낙방 원인 분석
- 청약 가점 인플레이션: 서울 기준 아파트 당첨 커트라인이 무려 70점에 육박합니다. 이는 15년 무주택기간 만점 '49점'으로도 당첨을 확신할 수 없는 경쟁이 과열되었습니다.
- 분상제 단지 쏠림 현상: 시세 대비 저렴한 분양가상한제 적용 단지로 투자와 실거주 수요가 집중돼서 당첨 커트라인이 폭발적으로 상승했습니다.
- 극심한 공급 부족: 2024년 1분기 서울 일반분양 물량이 전년 대비 6분의 1 수준으로 급감하였으며 희소성이 극대화되었습니다.
따라서 오랜 기간 동안 무주택 기간을 지닌 경우임에도 청약에서 실패하는 이유는 서울 등 인기 지역의 경쟁이 치열하기 때문입니다. 이는 상상을 초월할 정도이며 무주택 기간 (최대 32점), 청약통장 가입 기간(최대 17점), 부양가족 수 (최대 35점)를 합산해서 총 84점 만점으로 되고 있습니다.
2. 청약 가점 '69점'이란? 불안한 점수인가?
그간 15년 동안 무주택자인 경우 무주택 기간과 청약통장 가입 기간에서 이미 만점을 받아 49점을 확보할 수 있습니다. 여기에 부양가족 수에 따라 가점이 추가되나, 서울 아파트 청약 당첨 최저 가점은 65~69점 수준을 유지하고 있습니다.
실제 사례 )
실제 사례를 보면 2024년 1분기 서울 아파트 청약 당첨자 평균 가점은 65.8점이며, 직전 분기보다 13점 이상 크게 오르며 가점 인플레이션을 여실히 증명했습니다.
부양가족 수가 적은 1인 또는 2인 가구 중 15년 무주택자는 만점에 가까운 점수더라도 당첨을 장담할 수 없는 불안정한 상황입니다.
3. 15년 무주택자 당첨이 어려운 이유 3가지
하지만 높은 가점에도 불구하고 청약 당첨이 어려운 이유는 다음과 같은 문제가 있습니다.
- 추첨제 물량의 절대적 부족
- 분양가상한제 단지 쏠림 현상
- 공급 절벽 현상 및 경쟁률 폭증
청약 가점제 당첨자가 워낙 많다 보니, 가점 만점자와 경쟁하기 어려운 저가점 실수요자들이 기댈 수 있는 추첨제 물량 자체가 턱없이 부족합니다. 특히 투기과열지구에서는 추첨제 비율이 낮게 책정됩니다. 따라서 가점이 낮은 경우 기회가 주어지지 않습니다.
또한 분양가상한제 단지 쏠림 현상이 적용되면 주변 시세 대비 저렴하게 분양되므로 수억 원 시세 차익이 발생하며 이를 기대하는 투자 수요 및 실수요가 한꺼번에 몰리게 됩니다.
이러한 '로또 청약' 쏠림 현상이 인기 단지의 당첨 커트라인을 70점 이상으로 계속해서 밀어 올리는 주요 원인입니다. 가점이 낮다면 기회가 희박합니다.
주택 시장의 공급 부족은 경쟁률 상승의 주요 원인입니다. 2024년 1월부터 3월까지 서울 일반 분량 물량은 약 300여 가구로 전년 동기 대비 6분의 1 수준으로 급감했습니다. 공급이 절대적으로 부족하다 보니, 기존 무주택자들이 기다려온 물량에 모든 수요가 집중될 수밖에 없습니다.
지금까지 당첨 난이도가 극도로 높은 요인에 대해 알아보았습니다. 그렇다면 희망적인 부분이 있는지, 현명한 전략이 있는지에 대해 알아보고자 합니다.
무려 15년 무주택자도 당첨되기 어려운 구조는 개인의 노력만으로는 어려운 사회적 문제입니다. 결국 무주택자의 내 집 마련 꿈이 꺾어지며 불평등이 계속될 수 있습니다. 따라서 주택 공급 확대, 제도의 유연성 확대 (추첨제 비율 조정) 등 실질적인 무주택자 지원을 위한 제도 개선이 시급하다는 목소리가 많습니다.
청약 가점 60점대 후반부터 70점대를 확보하지 못한 무주택자라면 서울 인기 지역 청약보다는 다음과 같은 방법을 생각해 볼 수 있습니다.
- 상대적으로 가점 커트라인이 낮은 수도권 택지 지구 공략
- 공급 물량이 풀릴 예정인 비규제 지역의 청약
지금까지 알아본 현 주택 시장의 현실을 바탕으로 내 집 마련의 꿈을 향해 전략을 세워볼 수 있습니다.
4. 청약 가점제와 당첨 난이도 관련 자주 하는 질문
Q. 청약 가점 84점 만점을 받기 위한 조건에 대해 궁금합니다.
A. 청약 가점 만점(84점)을 받기 위해서는 무주택 기간 15년 이상 (32점), 청약통장 가입 기간 15년 이상 (17점) 그리고 부양가족 수 8명 이상 (35점)을 충족해야 합니다. 현실적으로 부양가족 8명 이상을 충족하기 어려워 만점자는 극히 드뭅니다.
Q. 가점이 낮은 20~30대는 무주택 당첨 기회가 없나요?
A. 그렇지 않습니다. 서울 등 규제 지역에서는 가점제 물량이 많아 당첨이 어려우나, 투기과열지구가 아닌 지역 또는 수도권 외곽에서는 추첨제 물량이 더 많이 확보되어 있습니다. 또한 최근에는 특별공급에서 소득과 자산 요건이 완화되고 있는 추세로 특공 자격 확인 및 지원이 중요합니다.
Q. 청약 경쟁률이 높으면 지원하지 않는 게 나은가요?
A. 청약 경쟁률이 높다고 무조건 지원하지 않기보다는 특정 평형이나 타입에서 상대적으로 당첨 가점이 낮게 형성될 수 있습니다. 또한 예비 당첨자 순번도 있으니 청약을 하는 것도 유효하고 최근 제도 변화 및 공급 예정 물량을 모니터링하여 지원하는 것이 바람직합니다.
